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El alquiler de locales durante el estado de alarma

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Desde el punto de vista empresarial, creemos que tiene una relevancia sustancial dejar claro, tanto desde el punto de vista del arrendador o del arrendatario, qué derechos y obligaciones contractuales tienen estos durante el periodo de excepcionalidad que vivimos, así como qué consecuencias tendrá con posterioridad al mismo.

Desde el mes de marzo, y una vez decretado el Estado de Alarma, se han venido planteando muchas dudas respecto a los derechos que amparaban a las partes en relación con los locales alquilados, dado que la mayoría de arrendatarios, o tuvieron que cerrar su actividad o vieron sensiblemente reducidos sin ingresos, imposibilitando así el pago normal de las rentas acordadas.

En este sentido, hasta mediados del mes de abril no hemos tenido una respuesta legislativa que nos sirva para poder tener un cierto marco normativo que nos permita saber con más exactitud cómo podemos actuar antes este tipo de contratos.

Así, con fecha 22 de abril se publicó en el BOE el Real Decreto ley 15/2020 por el que se aprueban medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de locales de negocios utilizados por autónomos, profesionales y pymes.

El procedimiento regulado permitirá a las partes ajustar la cuantía y periodicidad de la renta con el objeto de inyectar oxígeno en un sector especialmente ahogado por las consecuencias de la pandemia provocada por el COVID 19.

En este sentido, remarcamos los principales puntos de esta norma, que básicamente regula las condiciones para saber quién y cómo puede acogerse a la MORATORIA O REDUCCIÓN EN EL PAGO DE LAS RENTAS.

En cuanto a la parte Arrendadores tenemos que poner el foco en los denominados “grandes tenedores, propietarios con más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, es decir que la normativa solo sería aplicable a este tipo de arrendadores.

Respecto de los arrendatarios el nuevo decreto establece que tendrán derecho a exigir la mencionada moratoria las PYMES y AUTONOMOS, dejando fuera así a las grandes empresas que en caso de querer acogerse algún tipo de Moratoria o Reducción de la renta tendrían que acudir a la mera negociación entre partes.

Así, una vez se hayan cumplido los requisitos respecto de las partes, tanto la arrendadora como la arrendataria, esta última tendrá el derecho a exigir la mencionada moratoria o reducción de las rentas, durante el periodo de alarma. Y será, la parte arrendadora la que tenga la potestad de determinar si establece una moratoria (que deberá ser compensada de forma proporcional una vez finalizado el periodo de la moratoria) o bien una reducción de la renta (condonación de parte o toda la renta durante el periodo acortado).

En este sentido, se recomienda documentar dicho acuerdo, a poder ser, dejándose plasmado en un acuerdo adherido al contrato de arrendamiento principal y donde se hagan constar tanto el periodo de la moratoria como las condiciones que afectan a la misma.

Además, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Cuando se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año.

Por último, y para el supuesto que de que el arrendatario no cumpla los requisitos exigidos legalmente, o que su arrendador no sea considerado un “gran tenedor”, este siempre tendrá la opción de acudir a la vía judicial pudiendo invocar la conocida como cláusula REBUS SIC STANTIBUS, que permite la modificación o extinción del contrato por alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias tenidas en cuenta en el momento de su celebración y que produce un desequilibrio entre las partes contratantes.

Obsérvese que no se exige una incapacidad de pago, sino un desequilibrio entre las prestaciones de las partes. Aquí no se trata de resolver como en el arrendamiento de vivienda un problema de falta de solvencia para abonar la renta, sino de solventar un desequilibrio contractual fruto de una alteración extraordinaria de las circunstancias. Por ello, no es preciso para acudir a la cláusula rebus que el deudor sea “vulnerable” o se encuentre en estado de necesidad. Este dato es relevante porque la solución respecto del arrendamiento de vivienda debe ser distinta porque ya lo es el supuesto de hecho.

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